Relevant plus du dogmatisme propre à EELV que d’un certain pragmatisme propre à accompagner l’immobilier en crise, la loi « Alur » (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) présentée depuis hier à l’Assemblée nationale, est probablement l’un des plus gros dossiers auxquels s’attaquent les parlementaires en cette rentrée : 174 pages, 84 articles, près de 1 200 amendements… Elle promet de vifs débats. « Ce n’est ni un empilement de mesures techniques, ni un toilettage législatif » avait déclaré la ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires, en juin dernier, en présentant sa loi au gouvernement.
Cécile Duflot a fixé trois mots d’ordre: « réguler » les marchés, « protéger » les citoyens contre les abus et « innover » pour mieux construire. La mesure la plus emblématique sera le blocage des loyers. Ou plutôt « l’encadrement des loyers » pour employer les termes du ministère.
La loi prévoit que, dans « certaines zones tendues dotées d’un observatoire des loyers », le nouveau loyer ne pourra excéder un « loyer médian de référence majoré », qui tiendra (éventuellement) compte des caractéristiques du logement. En supposant que tous les préfets appliquent cette majoration maximale (20%), l’encadrement concernerait un quart des nouvelles locations, mais aboutirait à un paradoxe : faire baisser les loyers des familles les plus aisées, sans faire baisser ceux des familles moyennes… Au total, selon les derniers chiffres publiés par Clameur, l’organisme qui compile les données d’une trentaine de sociétés (réseau d’agences, promoteur, site, fédération professionnelle, assureur) sur 1.500 villes, 70% des agglomérations de plus de 100.000 habitants voient leurs loyers soit baisser, soit progresser moins vite que l’inflation.
Le taux de chômage dépasse les 11% sur l’agglomération. Avec la baisse du pouvoir d’achat des ménages, la progression du nombre des demandeurs d’emplois explique l’essentiel de la paralysie du marché locatif. Désormais, les loyers baissent, en rythme annuel. A Rouen la baisse aura été de -2,1%.
Pour les ménages en quête d’un logement, la baisse des loyers relèvent donc du mirage. Pas pour trouver l’appartement dont ils ont besoin, à un prix plus acceptable que par le passé mais parce qu’ils ont toutes les peines du monde à faire passer leur dossier. Car si les propriétaires acceptent de modérer leurs prix ou de louer moins cher, c’est en contrepartie d’une sécurisation accrue des conditions d’entrée et de la multiplication des dépôts de garantie, des cautions et des assurances ou d’une absence de rénovation ou d’entretien des locaux mis à la location. Bref tout le contraire de ce qu’il conviendrait de faire. Et ce n’est pas le mode de financement de la future garantie universelle des loyers, basée sur de nouveaux prélèvements sur les propriétaires mais aussi les locataires qui risque d’arranger les choses, un outil louable certes, mais qui risque dans certains cas, de déresponsabiliser certains locataires de mauvaise foi, aux dépens du plus grand nombre.
Au final, ce n’est peut-être pas cette loi qui risque d’améliorer les choses : elle aura certes pour conséquence d’accélérer la chute des prix dans certains quartiers, mais aussi de précipiter la fuite d’ investisseurs dont nous avons cruellement besoin, soudain pressés de revendre leurs biens locatifs, ou peu enclins à investir dans des programmes neufs comme à Martainville, Lucilline ou demain le futur quartier Flaubert. De quoi restreindre encore davantage un marché sous pression.
