Pour l’ouverture de la session extraordinaire, ce mardi à 15 heures, le projet de loi sur l’accès au logement et l’urbanisme rénové (ALUR) est inscrit à l’ordre du jour de l’Assemblée. C’est une bonne chose car le logement constitue, avec l’emploi et l’éducation, une priorité pour nos concitoyens. Un emploi, un logement, une formation est, à mes yeux, le triptyque qui fait le socle d’une politique de gauche.
Au cours de la décennie 2002-2012, le marché de l’immobilier a connu une période de profonde dérégulation en faveur, notamment, de crédits logement gaspillés dans des outils de défiscalisation des investissements locatifs – « Robien », « Scellier » – qui ont aggravé la spéculation sur les prix (de l’ancien, du neuf, des loyers du secteur privé, des terrains à bâtir). La crise du logement s’en est trouvée aggravée : 3,6 millions de personnes sont concernées par le mal logement ; 1,7 millions de personnes sont en atteinte d’un logement social ; le quart du budget des ménages part dans le logement ; le montant des loyers à la relocation a doublé dans les zones de tension. D’ailleurs, de grands professionnels de l’immobilier ont dénoncé à maintes reprises les dérives qui ont causé ou amplifié cet état de fait.
L’objectif du projet de loi du Gouvernement porté par Cécile Duflot, Ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, est aussi simple qu’il est fort : remettre des règles dans le marché de l’immobilier et affirmer que le logement est un bien essentiel avant d’être un placement ou une source de rendement. La Ministre a insisté sur le rassemblement que mérite ce texte d’intérêt général : il s’agit de répondre aux attentes des locataires et des propriétaires, des colocataires et des syndics de copropriété, des acheteurs et des acteurs immobiliers, et non de les opposer. Et c’est le rôle – le devoir – de l’État et de la puissance publique que d’y veiller.
L’objectif de l’ALUR est de rendre effectif pour chacun l’accès à un logement socialement accessible et équitablement abordable. Ce texte est le projet de loi cadre de la législature même s’il intervient après plusieurs changements engagés depuis un an dans la fidélité au pacte présidentiel de François Hollande : objectif de construction de 500 000 logements par an dont 150 000 logements sociaux ; mise à disposition des terrains de l’État jusqu’à la gratuité contre l’engagement de construction ; relèvement du plafond du livret A ; obligations renforcées (de 20% à 25%) de construction de logements sociaux ; plan de rénovation énergétique des logements ; abaissement de la TVA à 5% que le logement social pour toutes les livraisons intervenant à partir du 1er janvier 2014 ; levée des freins à la construction et moratoire de deux ans sur les nouvelles normes ; création d’un statut du logement intermédiaire pour les classes moyennes avec une fiscalité adaptée.
Que retenir du projet de loi actuellement en discussion dans l’hémicycle, après plusieurs mois de concertation avec tous les acteurs du secteur ?
I – En matière de logement, de nombreuses avancées sont proposées, parmi lesquelles au sein du titre 1 : l’encadrement et la transparence du montant des loyers, parfois sans commune mesure avec la réalité du logement concerné ; le renforcement de la protection du locataire d’un « meublé » ; le strict encadrement des ventes à la découpe ; la création d’un bail type et d’un état des lieux type ; la lutte contre les propriétés dégradées ; la création d’une garantie universelle des loyers afin d’indemniser les impayés dans le parc locatif privé (dont l’anticipation et le traitement le plus en amont possible sont prévus par le texte) ; le renforcement du cadre d’action des professions immobilières et une information accrue pour le client ; la prévention des expulsions locatives dans le cadre global de notre lutte contre la pauvreté ; le soutien aux parcours de l’hébergement vers le logement ; le combat contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées, qui fait l’objet du titre 2 du texte ; le renforcement de l’efficacité et de la lisibilité des politiques publiques du logement au titre 3 (avec un dossier unique de demande et un système national d’enregistrement pour faciliter les démarches des demandeurs, ainsi qu’une modernisation des organismes HLM).
II – le titre 4 concerne l’urbanisme à travers plusieurs dispositions : renforcement du rôle des schémas de cohérence territoriale (SCoT) sur l’ensemble du territoire ; modernisation des documents de planification des communes et des intercommunalités – en particulier le transfert de la compétence d’urbanisme vers les communautés de communes et communautés d’agglomération ; renforcement des politiques foncières pour lutter contre l’étalement urbain, préserver les espaces naturels, moderniser la procédure de préemption ; encouragement à la mise en place des zones d’activité concertée (ZAC) ; participation du public accrue pour les zones non couvertes par un document d’urbanisme.
La Ministre a placé le texte sous le signe du combat contre l’illusion dérégulatrice en matière de logement. Le marché de l’immobilier ne saurait être une jungle. Remettre des règles face aux pratiques abusives et la rétention foncière, fixer des objectifs ambitieux pour accroître l’offre de logements, permettre la diversité pour favoriser les parcours résidentiels, mobiliser les acteurs publics et privés pour relever les défis, telle est la cohérence d’ensemble de notre politique pour le logement. Une cohérence globale pour la cohésion sociale.
